김만구 미래건설연구원 원장

대한민국 경제를 지배해 온 ‘부동산 불패’ 신화가 중요한 변곡점을 맞고 있다. 오랫동안 부동산은 가장 확실한 재테크 수단으로 여겨졌고, 시중 자금도 주택과 토지시장으로 쏠려 왔다. 그 결과 가계 자산은 생산적인 투자보다 부동산에 과도하게 묶였고, 우리 경제의 체질은 왜곡돼 왔다.

부동산 가격 상승은 단순한 자산 증식에 그치지 않았다. 집은 주거의 공간이기보다 투자의 대상이 되었고, 실수요자는 시장에서 밀려났다. 청년과 서민의 내 집 마련 부담은 갈수록 커졌고, 높은 주거비는 결혼과 출산에도 큰 짐이 됐다. 여기에 수도권 집중과 지방 소멸 문제까지 겹치며 부동산 중심 자산구조의 폐해는 우리 사회 전반으로 확산됐다.

이제는 주택시장을 바라보는 관점부터 달라져야 한다. 집은 더 이상 가격 상승을 기대하는 투기 수단이 아니라, 국민의 삶을 지탱하는 생활 기반이어야 한다. 주택정책의 초점도 ‘얼마나 오를 것인가’가 아니라 ‘누가, 얼마나 안정적으로 살 수 있는가’에 맞춰져야 한다. 부동산 시장을 실수요자 중심으로 재편하고, 양질의 주택 공급과 주거복지 확충을 통해 시장의 기본 질서를 바로 세워야 할 때다.

동시에 가계 자산이 부동산에만 매몰되는 구조도 완화할 필요가 있다. 자금이 기업과 산업, 자본시장으로 흘러가야 경제의 활력이 살아나고 국가 경쟁력도 높아질 수 있다. 부동산에 잠겨 있던 자금이 생산적 투자로 이어질 수 있도록 유도하는 것은 주택시장 안정과 함께 가야 할 과제다. 그래야 부동산 과열이 불러온 자산격차와 사회적 박탈감도 조금씩 줄여갈 수 있다.

특히 지방도시의 노후 주거지 정비 문제는 이제 새로운 시각에서 접근해야 한다. 최근 곳곳에서 재건축과 재정비 기대감이 커지고 있지만, 고금리와 공사비 급등, 분양시장 불확실성을 감안하면 민간개발만으로는 한계가 적지 않다. 평당 건축비 1000만 원 시대에 사업성을 장담하기 어려운 곳도 많다. 무리한 개발 논리로 접근할 경우 주민 부담만 키우고 또 다른 투기 기대심리만 자극할 수 있다.

이럴수록 공공의 역할이 중요하다. 정부와 공공기관이 일정 부분 참여해 주민 부담을 줄이고, 실거주와 주거복지 중심의 정비 모델을 마련할 필요가 있다. LH 등 공공시행 방식을 시범적으로 도입해 시장을 안정적으로 관리하는 방안도 검토할 만하다. 주택정책은 자산 증식의 통로가 아니라 국민 삶의 질을 높이는 방향으로 설계돼야 한다.

대전도 1기 신도시 노후계획도시정비 선도지구 공모 신청을 앞두고 둔산지구과 송촌(중리,법동)지구 23개 구역 약 58,773세대가 구역별 조합을 구성 선도지구 신청에 열기가 대단하다. 또한 기존 진행 중인 재개발·재건축지역에 대한 기대 심리 등 대규모 분양을 앞두고 분양가격 책정 여부에 실수요자들의 이목이 집중되고 있다. 올해 20개 단지 1만 4327세대로 1년 전 대비 9388세대가 늘어난 양이다. 지금까지의 현 정부의 부동산 정책 기조를 볼 때 수도권이 아닌 지방에 다시 불패의 시대가 재현될지는 아무도 낙관할 수 없는 상황이다.

부동산 불패의 시대가 다시 재 점화될지는 보는 관점에서 각기 다른 의견이 나올 수 있다. 현 정부가 빈대 잡으려다 초가삼간을 다 태우는 우를 범하지는 않을 것이다. 중요한 것은 그 빈자리를 또 다른 투기 심리가 채우게 해서는 안 된다는 점이다. 주택을 주거의 본질로 되돌리고, 시장을 실수요와 공공성 중심으로 재편할 때 비로소 지속 가능한 주택시장이 가능해진다. 지금이야말로 새로운 패러다임의 주택시장을 열어갈 때다.